随着房地产行业去库存税收优惠虹吸效应的逐步显现，如何界定二手房购买是否满2年成为备受关注的问题，因为这直接决定二手房交易者是否缴纳营业税（自5月1日起改征增值税）。天津一市民近日为此甚至打上了官司。
2月25日，天津市民韩某一纸诉状将某地税局告上法庭，诉自己被该局要求按缴纳购房契税的时间缴纳二手房交易营业税，不公平。法庭上，原告、被告各持己见，控辩激烈，法官调解无果，宣布择日判决。在房地产去库存、一线城市房价飙升的背景下，这起“民告官”案引发广泛关注。
控辩焦点：
买房“满2年”从何算起
这起诉讼案还要从3年前说起。
2013年3月12日，韩某与一家房地产开发公司签订《经济适用住房买卖合同》，在天津市购买了一套居住用房。他于2014年5月23日缴纳房屋契税，同年6月12日取得房屋产权证明。2015年4月8日，韩某将该住房对外转让。2015年5月7日，他到税务机关办理销售房屋纳税申报，应税务机关的要求按房屋交易额缴纳了5万余元营业税及其附加。
完税后，韩某向税务机关提起了行政复议，认为自己符合二手房交易免征营业税的条件，不应缴纳5万多元税款。复议机关经过复议，维持征收机关的征税决定。不久，韩某将有关征收机关和复议机关列为共同被告，向人民法院提起行政诉讼，同时要求对有关税收文件附带审查。
韩某没请律师，法庭上自己辩诉。他说，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）第三条规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。比照来看，自己所转让房屋是于2013年3月签订合同购买的，手里的物业费收据、物业办理入住手续单等证据，都能证明其2013年3月已经购买并入住该房屋。自2013年2月起到2015年4月房屋转让时，自己购买该房屋的时间已经满2年，应当享受免征营业税及其附加的税收优惠。
被告税务机关负责人当庭指出，原告引用的有关政策已失效，适用政策应是《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）。按照国税发〔2005〕89号文件规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购房时间。根据国税发〔2005〕172号文件规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间。本案中，韩某所转让住房的房屋产权证取得于2014年6月12日，契税完税证明填发于2014年5月23日。按照现行税收政策规定，其购房时间应当认定为2014年5月23日。于是，截至2015年4月8日韩某对外转让房屋时，其购房年限应认定为不足2年，应全额缴纳转让住房营业税及其附加。
税理分析：
购房时间有关规定不尽合理
旁听完法庭辩论过程，被告单位法制部门一位人员表示，本案反映，现行有关红头文件中存在一些问题，如“公”“私”房产处理不公平、割裂买卖行为、背离客观实际等，基层税务机关作为政策执行部门，成为被告在所难免。
一是“公”“私”房购房时间规定不公平。国税发〔2005〕172号文件对购买公有住房的购房时间认定标准也作出了规定，即以购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上的注明时间，按照“孰先”原则确定。但是，对购买私产房的，却将购房合同、购房发票等购房证据排除在外。同样是住房，因房屋性质不同，实行不同的购房时间认定标准，有悖于税收中性原则。
二是房屋“卖出”和“买入”中间有“空档期”。韩某买房是开发商营业税纳税义务的发生时间，即开发商“卖出”时间，应为售房合同签订的时间。韩某购房时间，即“买入”时间，应为开具契税完税证明的时间。同一笔房屋交易，买和卖属于同时发生，税法上却强制将其割裂开，这种“空档期”令纳税人对有关税收政策难以理解。
三是税政上的购房时间并非实际购房时间。物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。韩某与房地产开发公司签订了购买合同，开发商办理了交付手续，而且韩某还提供了与相应的物业费收据、物业办理入住手续单、垃圾清运费收据等证据，虽然没有办理产权手续，缴纳契税，客观上已经形成了购买，“文件”完全背离了客观经济事实。
公开资料显示，早在2008年，海南省政府就出台琼府﹝2008﹞74号文件，规定“购房时间以购房发票的时间为准”，同时海南省地税局出台琼地税发﹝2008﹞120号解释性文件，规定琼府﹝2008﹞74号文件第十条中的购房时间，可以购房发票（第一张发票）的时间为准。2014年，海南省地税局出台2014年第9号公告，规定“个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则，确定其购买房屋时间”。但2015年12月，海南省地税局再次出台2015年第7号公告，废止了2014年第9号公告，继续执行琼府〔2008〕74号文件“购房时间以购房发票的时间为准”及琼地税发〔2008〕120号文件第十条中的有关规定。贵阳市地税局2009年也曾将购房时间认定标准调整为购房合同签订日期，规避税收执法风险效果明显。这或许是考虑到了现实需要。
专家建议：
红头文件应尊重客观事实
一位税务专家表示，税法是以各种经济活动或经济现象作为课税对象，应当充分尊重客观经济事实，在此前提下设计税收的主客体、征管等具体制度，合理分享纳税人的经济收益。
本案中，尽管韩某未及时缴纳契税，但不能否定其购房并自住超过2年的客观事实，按照现行税法的有关规定，税务机关只能认定其购房时间不足2年。而这背离了客观的经济事实，违反了税收中性原则。
于老百姓而言，对“购买”最朴素的理解就是一手交钱，一手交货。因为这种理解，二手房交易现实中，因未及时办理房屋产权手续、未及时缴纳契税，导致不满2年或5年征收营业税的“民告官”情况并非个案。有关政策表述应贴近实际，特别是涉及老百姓切身经济利益的税收事项。
从2016年5月1日起，房地产业将纳入营改增范围，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》已明确继续沿用满2年免征政策，建议决策部门在制定具体配套政策时，对此问题予以考虑，遵循实质重于形式的原则，按照发票开具时间或实际购买时间确认购房时间。
同时，有关方面在制定税法时，要依据上位法进一步增强税法的确定性和协调性，以利于纳税人和各地税务机关准确理解、正确适用，避免产生理解争议，规避执法风险，提升税收征管法制化水平。
该专家另外指出，需要说明的是，按照契税暂行条例第八条和第九条规定，纳税人应当在房屋权属转移合同之日起10日内，向税务机关办理纳税申报，并按核定的期限缴纳税款。本案中，韩某不能享受免税政策是由韩某不积极履行契税纳税义务造成，他提醒广大消费者，在购房后应及时履行纳税义务，以防产生滞纳金和本案所述的不利影响。